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Come estromettere un immobile aziendale
Come estromettere un immobile aziendale
Cerchiamo di semplificare la cosa
Nel momento attuale del mercato e le perplessità degli imprenditori gli stessi vengono orientati spesso a cercare di porre i “remi in barca” cercando soluzioni per conservare quanto nel tempo si è creato…e qui nasce il concetto di “estromettere. Portando un esempio ecco l’idea di “togliere” dall’impresa l’immobile
L’estromissione di un immobile dalla ditta individuale è l’operazione con cui l’imprenditore trasferisce un bene dall’attività d’impresa alla sfera personale, facendolo uscire dal patrimonio aziendale.
Di seguito cercherò di spiegarvi quando si può fare, come funziona fiscalmente e quali imposte si pagano nel 2026.
La prima domanda che nasce è: Cos’è l’estromissione?
È il passaggio di un immobile: dal patrimonio dell’impresa individuale al patrimonio personale dell’imprenditore.
Non è una vendita a terzi: il proprietario resta lo stesso soggetto fisico, ma cambia la destinazione fiscale del bene.
Ma…Quali immobili possono essere estromessi
- Immobili strumentali per natura (es. capannoni, C/1, C/3, D/8)
- Immobili strumentali per destinazione (usati nell’attività)
- Immobili patrimonio (locati)
Se non c’è una norma agevolativa attiva, l’estromissione genera una tassazione sulla plusvalenza.
Nasce la domanda…ma come si calcola? Tenterò di sintetizzare come segue:
Valore normale (mercato)
– Valore fiscale residuo (costo storico – ammortamenti)
= Plusvalenza tassabile
La plusvalenza concorre al reddito d’impresa ed è tassata:
- IRPEF ordinaria (a scaglioni)
- Addizionali regionali/comunali
Può essere rateizzata in 5 anni se l’immobile è posseduto da oltre 3 anni.
Negli ultimi anni il legislatore ha più volte previsto un’imposta sostitutiva ridotta (8%) sulla plusvalenza, al posto dell’IRPEF ordinaria.
Le caratteristiche tipiche delle versioni agevolate sono:
- Imposta sostitutiva dell’8%
- Possibilità di assumere il valore catastale (in alcuni casi)
- Pagamento in 1 o 2 rate
- Termine temporale preciso (es. entro una certa data dell’anno)
Ma come fare? Cosa serve?
-
- Non serve atto di trasferimento (non c’è passaggio di proprietà)
- Serve registrazione contabile
Quali sono gli Adempimenti contabili?
-
- Annotazione nel libro cespiti
- Rilevazione della plusvalenza
- Aggiornamento dichiarazione redditi
Ma come considerare l’aspetto IVA?
-
- Se l’immobile è strumentale e l’acquisto ha generato detrazione IVA, può scattare rettifica IVA (periodo di osservazione 10 anni).
Vengono chiamate in causa le Imposte indirette?
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- Non si paga imposta di registro come una compravendita
- Possibile rilevanza ai fini catastali/IMU
IMPORTANTE :
Occorre prestare sempre attenzione a 3 aspetti critici, ovvero:
- IMU: dopo l’estromissione l’immobile diventa personale (possibile cambio trattamento)
- Futuro utilizzo: se lo rivendi, si applicano le regole delle persone fisiche
- Mutui o leasing in corso: vanno valutati attentamente
Per rispondere alla domanda “Quando conviene farla?” posso sintetizzare come segue:
✔ Se stai per cessare l’attività
✔ Se vuoi affittare l’immobile come privato
✔ Se vuoi ridurre il rischio patrimoniale d’impresa
✔ Se è attiva l’imposta sostitutiva agevolata
Concludendo questa è un operazione che con semplicità, e con l’aiuto del consulente, può essere posta in essere
