Cartolarizzazione sociale: difesa della prima casa un sogno?

Cartolarizzazione sociale: difesa della prima casa un sogno?

Normativa italiana recente dedica attenzione alla tutela degli esdebitati consumatori, in particolare quando è in gioco l’abitazione principale

L’intento del legislatore è evitare che il sovraindebitamento porti alla marginalizzazione sociale o alla perdita della casa di famiglia e ci si trovi sulla strada!

Il codice crisi dell’impresa che ha fatto propria la Legge 3/2012, così detta anti-suicidi, pone due casistiche a difesa della propria abitazione prima casa ex art.67: il debitore può proporre di mantenere l’abitazione principale oppure il giudice può approvare un piano che prevede il mantenimento della casa attraverso tre sistemi con il pagamento a saldo e stralcio del debito, con approvare rate sostenibili o infine con l’intervento di soggetti terzi (REOCO – Real Estate Owned Company -, fondi sociali, APS).

Data la situazione di indebitamento non è facile trovare in concreto le prime soluzioni e rimane invece di interesse l’ultima, indicata anche come cartolarizzazione sociale e che però stenta a decollare.

L’articolo 7.1 della Legge 130/1999, commi 4-bis, 4-ter, 4 quater e 4 quinquies con il comma 8-bis, ha introdotto un ampliamento del perimetro delle operazioni di cartolarizzazione, consentendo anche la cessione di attività diverse dai crediti, purché vi sia finalità di interesse pubblico o sociale. In sintesi, lo scopo risulta quello di coinvolgere capitale privato in progetti sociali senza pesare esclusivamente su risorse pubbliche; realizzare operazioni immobiliari o sociali con finalità di interesse generale; offrire strumenti finanziari innovativi per il welfare, housing sociale, ecc.; favorire collaborazioni pubblico-privato-terzo settore.

Teoricamente la norma ammette, nel caso di un immobile prima casa di un incapiente consumatore (famiglia) da tutelare onde consentire di proseguire l’uso dell’abitazione e che sostanzialmente non riesce a pagare le rate del mutuo, rischiando il pignoramento dell’immobile, dopo almeno sei mesi di morosità, di presentare un’istanza per richiedere la cartolarizzazione sociale. I passi previsti sono: la banca cede il credito deteriorato a una SPV (special purpose vehicle), la SPV crea una REOCO (Real Estate Owned Company), ex art. 7.1 L. 130/1999, che acquista l’immobile ipotecato tramite asta o trattativa stragiudiziale prima della vendita giudiziaria (a valori contenuti), poi la REOCO concede l’immobile in locazione al debitore originario, a canone sostenibile, stabilito dopo verifica delle condizioni reddituali (qui solitamente dovrebbe intervenire un’Associazione di Promozione Sociale (APS) che assiste il debitore nella stipula del contratto e tutela la sostenibilità del canone) e in finale viene previsto un rent-to-buy, permettendo al debitore di riacquistare l’immobile pagando rate che si imputano sul canone stesso. Da aggiungere che la REOCO usufruisce del regime fiscale semplificato, con separazione patrimoniale e destinazione dei proventi esclusivamente al pagamento dei titoli emessi, con imposte registro/ipotecarie/catastali a misura fissa.

Ma esiste un modello operativo concreto di cartolarizzazione sociale tramite una REOCO che acquista immobili da persone fisiche sovraindebitate, lo affitta a canone sostenibile con previsione di operazioni di rent-to-buy e con il supporto di un’APS ex quadro normativo fissato dall’art. 7.1 L. 130/1999?

Vi è un caso dove una banca italica specializzata in NPL e patrimonio immobiliare ha costituito una SPV ai sensi della Legge 130/1999 e ha poi creato la ReoCo, veicolo ad hoc per gestire il patrimonio immobiliare sottostante. Così ha incorporato la ReoCo all’interno di una cartolarizzazione assistita da GACS (Garanzia sulla Cartolarizzazione: portafoglio GACS esistente al quale viene aggiunta la ReoCo, monitorata da rating esterni per confermare l’impatto sui titoli).

La ReoCo funge da servicer immobiliare, individuando aste, partecipando, acquisendo immobili tramite procedura giudiziale o accordi extragiudiziali, valorizzandoli e rivendendoli, così la ReoCo si integra ufficialmente nella cartolarizzazione, peraltro con dichiarazione esplicita e rating.

Conclusivamente non è facile trovare in concreto casi di consumatori CCI tramite OCC che hanno in corso operazioni di “tutela” della prima casa ma certo quanto appena descritto potrebbe fare bene sperare che si attivino più operazioni con una SPV che integra una ReoCo in una cartolarizzazione immobiliare, applicando modalità operative e strutturali per un consumatore con OCC. In sostanza per OCC potrebbe avviarsi un processo tecnico simile.

Dopo l’attivazione tramite OCC in procedura consumatori (CCI), la SPV/cartolarizzazione genera una ReoCo dedicata. Obiettivo della ReoCo: acquisizione dell’immobile di un consumatore moroso, gestione e successiva locazione sociale o rent-to-buy.

Benefici: la separazione patrimoniale tutela gli investitori e sostiene la gestione mirata del patrimonio immobiliare.

Certo è gli istituti bancari e annessi dovranno fare la loro parte con quelli di prossimità che potrebbero esser più sensibili e che tuttavia non sono così presenti in un sistema bancario sempre più concentrato.